Verkehrswert und Marktwert: Was Immobilienbesitzer über den Wert ihres Eigentums wissen sollten

[Engelstochter]

Wer eine Immobilie verkaufen möchte, steht früh vor einer entscheidenden Frage: Welcher Preis ist realistisch? Bei der Suche nach einer Antwort begegnen Eigentümern unterschiedliche Wertbegriffe, die schnell für Verwirrung sorgen. Besonders Verkehrswert und Marktwert werden häufig als verschiedene Größen verstanden. Tatsächlich bezeichnen sie bei der Immobilienbewertung denselben Wert. Davon zu unterscheiden sind jedoch der gewünschte Angebotspreis, der tatsächlich vereinbarte Verkaufspreis und der Beleihungswert, den eine Bank für ihre Finanzierung zugrunde legt.

Die rechtliche Grundlage für den Verkehrswert liefert § 194 des Baugesetzbuchs. Dort wird der Marktwert ausdrücklich als gleichbedeutende Bezeichnung genannt. Maßgeblich ist der Preis, der zum jeweiligen Bewertungsstichtag unter gewöhnlichen Bedingungen erzielbar wäre. Berücksichtigt werden unter anderem die Lage, die tatsächlichen Eigenschaften und die rechtlichen Gegebenheiten der Immobilie. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse bleiben dabei außen vor. Eine besondere emotionale Bindung des Eigentümers erhöht den objektiv ermittelten Wert deshalb nicht automatisch.

Der Bewertungsstichtag verdient besondere Aufmerksamkeit, weil Immobilienwerte keine dauerhaft unveränderlichen Beträge sind. Eine Einschätzung von vor mehreren Jahren lässt sich nicht ohne Weiteres auf einen heutigen Verkauf übertragen. Zwischenzeitlich können sich Finanzierungskosten, Nachfrage oder der Zustand des Gebäudes verändert haben. Auch eine Modernisierung, neue Schäden oder veränderte Nutzungsmöglichkeiten können eine erneute Betrachtung erforderlich machen. Wer unterschiedliche Bewertungen vergleicht, sollte deshalb prüfen, ob sie denselben Zeitpunkt und dieselben tatsächlichen Voraussetzungen zugrunde legen.

Eine vertiefende Einordnung bietet Alphaus im Ratgeber zum Unterschied zwischen Verkehrswert und Marktwert. Der Beitrag erläutert die beiden Bezeichnungen und grenzt sie von weiteren Begriffen wie Verkaufspreis und Beleihungswert ab. Für Eigentümer ist diese Unterscheidung hilfreich, wenn verschiedene Beteiligte scheinbar widersprüchliche Zahlen nennen. Ein Makler, ein Kaufinteressent und eine finanzierende Bank können unterschiedliche Fragestellungen verfolgen, obwohl sie über dieselbe Immobilie sprechen. Erst der jeweilige Bewertungszweck macht die Angaben sinnvoll vergleichbar.

Für die Ermittlung des Immobilienwerts kommen insbesondere das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren infrage. Beim Vergleichswertverfahren werden geeignete Kaufpreise ähnlicher Immobilien herangezogen. Das Ertragswertverfahren betrachtet vor allem die nachhaltig erzielbaren Erträge, weshalb es bei vermieteten Objekten eine wichtige Rolle spielt. Beim Sachwertverfahren werden unter anderem Bodenwert und Gebäudesubstanz berücksichtigt. Welche Vorgehensweise geeignet ist, hängt von der Immobilie und den verfügbaren Daten ab; eine pauschale Formel wird unterschiedlichen Objekten kaum gerecht.

Der spätere Verkaufspreis entsteht dagegen durch eine konkrete Einigung zwischen Verkäufer und Käufer. Er kann oberhalb oder unterhalb des ermittelten Verkehrswerts liegen. Vielleicht möchte ein Interessent unbedingt in derselben Straße wie seine Familie wohnen und ist deshalb zu einem höheren Angebot bereit. Umgekehrt kann ein Verkäufer unter erheblichem Zeitdruck einen niedrigeren Betrag akzeptieren. Solche individuellen Umstände erklären, weshalb eine Bewertung eine Orientierung liefert, aber keinen bestimmten Erlös für jede Verkaufssituation garantieren kann.

Auch der Angebotspreis hat eine eigene Funktion: Er ist der Betrag, mit dem eine Immobilie zunächst am Markt präsentiert wird. Eigentümer sollten dabei überlegen, welche Interessenten sie erreichen möchten und wie sie mögliche Verhandlungen führen wollen. Ein hoher Einstiegspreis ersetzt keine nachvollziehbare Begründung durch Lage, Zustand und Ausstattung. Ebenso verdient ein auffällig niedriges Angebot eine sorgfältige Prüfung. Entscheidend ist, die Preisstrategie bewusst zu entwickeln und Rückmeldungen aus Besichtigungen sachlich auszuwerten.

Bei einer Finanzierung tritt zusätzlich der Beleihungswert auf. Er dient der Bank zur langfristigen Einschätzung der Immobilie als Kreditsicherheit und wird vorsichtig ermittelt. Deshalb liegt er häufig unter dem aktuellen Marktwert. Daraus folgt allerdings nicht, dass eine Bank ausschließlich anhand dieser einen Zahl über die gesamte Finanzierung entscheidet. Auch Einkommen, Eigenkapital, weitere Sicherheiten und die jeweiligen Kreditbedingungen spielen eine Rolle. Käufer sollten sich erklären lassen, welche Bewertung ihrer Finanzierung konkret zugrunde liegt.

Für eine belastbare Einschätzung hilft es, die vorhandenen Unterlagen frühzeitig zusammenzustellen. Dazu gehören beispielsweise Grundrisse, Flächenangaben, Informationen über Modernisierungen und bekannte Mängel sowie relevante Angaben zu bestehenden Rechten oder Nutzungsverhältnissen. Bei Eigentumswohnungen können zusätzlich Unterlagen der Eigentümergemeinschaft wichtig sein. Unvollständige oder widersprüchliche Daten erschweren einen Vergleich und können Rückfragen auslösen. Wer die Grundlagen sorgfältig vorbereitet, erleichtert sowohl die Bewertung als auch spätere Gespräche mit Interessenten und möglichen Finanzierungspartnern.

Vor der Beauftragung einer Bewertung sollten Eigentümer schließlich festlegen, wofür sie das Ergebnis benötigen. Eine erste Verkaufseinschätzung stellt andere Anforderungen als ein ausführliches Gutachten für einen konkreten Nachweiszweck. Deshalb lohnt es sich, Leistungsumfang, Datengrundlage, Kosten und vorgesehene Verwendung vorab zu besprechen. Ebenso wichtig ist die Frage, welche Annahmen das Ergebnis beeinflussen. So entsteht eine nachvollziehbare Entscheidungsgrundlage, mit der sich Preisvorstellungen überprüfen und die nächsten Schritte beim Immobilienverkauf gezielter vorbereiten lassen können.